قرارداد خرید و فروش ملک | راهنمای کامل تنظیم و نمونه
قرارداد خرید و فروش ملک
معامله ملک یکی از مهم ترین و بزرگ ترین تصمیمات مالی هر کسی در زندگیه. برای اینکه این معامله شیرین و بی دردسر باشه و بعداً پشیمونی به بار نیاره، قرارداد خرید و فروش ملک یا همون مبایعه نامه حرف اول رو می زنه. یه قرارداد محکم و دقیق، مثل یه سپر دفاعی برای حقوق خریدار و فروشنده ست و از خیلی از مشکلات و دعواهای حقوقی آینده پیشگیری می کنه. در این مقاله می خوایم قدم به قدم با هم ببینیم چطور می تونیم یه معامله ملکی رو بدون نگرانی و با خیال راحت انجام بدیم، پس با من همراه باشید تا تمام نکات ریز و درشتش رو با هم بررسی کنیم.
قرارداد خرید و فروش ملک (مبایعه نامه) چیست؟
ببینید رفقا، وقتی حرف از قرارداد خرید و فروش ملک می شه، در واقع داریم درباره یه سند رسمی یا غیررسمی حرف می زنیم که تعهدات خریدار و فروشنده رو برای انتقال مالکیت یک ملک مشخص می کنه. تو قانون ما به این قرارداد عقد بیع می گن که از ماده ۳۳۸ تا ۴۶۳ قانون مدنی ایران، قوانین و چارچوب های اون کاملاً مشخص شده. بیع یعنی اینکه شما در ازای پولی که می پردازی (همون ثمن معامله)، مالی رو خریداری کنی.
حالا فرق مبایعه نامه با قولنامه و سند رسمی چیه؟ خیلی ها این سه تا رو با هم قاطی می کنن. بیایید اینطور بگیم:
- مبایعه نامه: این همون چیزیه که ما بهش می گیم قرارداد خرید و فروش. وقتی مبایعه نامه امضا می شه، خریدار مالک ملک و فروشنده مالک پول (ثمن) می شه. یعنی مالکیت ملک منتقل شده، هرچند که سند رسمی هنوز به نام خریدار نخورده باشه. مبایعه نامه به خودی خود الزام آوره و طرفین رو متعهد می کنه که کارهایی مثل پرداخت پول و انتقال سند رو انجام بدن.
- قولنامه: قولنامه در واقع یه وعده بیع یا پیش قرارداد هست. یعنی طرفین قول میدن که در آینده ای مشخص، قرارداد بیع (مبایعه نامه) رو امضا کنن. تو قولنامه هنوز مالکیت منتقل نشده و فقط یه تعهد به فروش یا خرید در آینده ست. البته خب، از نظر حقوقی الزام آوره و اگه یکی از طرفین به قولش عمل نکنه، طرف مقابل می تونه از طریق قانون پیگیری کنه.
- سند رسمی: این دیگه ته خطه! وقتی سند ملک تو دفتر اسناد رسمی به نام خریدار منتقل می شه، یعنی مالکیت رسماً و قانوناً به اسم اون فرد ثبت شده و دیگه هیچ اما و اگری نیست. سند رسمی بالاترین اعتبار رو داره و با امضای اون، معامله کامل و قطعی می شه.
پس یادمون باشه، مبایعه نامه یه جورایی پل ارتباطی بین توافق اولیه و انتقال نهایی سند رسمیه و کلیات معامله رو مشخص می کنه. برای اینکه یه معامله از نظر حقوقی صحیح باشه، باید ۴ تا رکن اصلی رو داشته باشه:
- قصد و رضا: یعنی هم خریدار و هم فروشنده واقعاً قصد معامله داشته باشن و از ته دل بخوان این کار رو بکنن. هیچ اجبار یا فریبکاری ای تو کار نباشه.
- اهلیت طرفین: یعنی هم خریدار و هم فروشنده باید بالغ، عاقل و رشید باشن. افراد زیر ۱۸ سال (یا اونایی که دادگاه رای به عدم رشدشون داده) و کسانی که دچار اختلالات روانی شدید هستن، اهلیت معامله ندارن.
- موضوع معین: یعنی ملکی که قراره معامله بشه، باید کاملاً مشخص و معلوم باشه. آدرس، پلاک ثبتی، مساحت و تمام جزئیاتش باید دقیقاً تو قرارداد نوشته بشه.
- جهت مشروع: یعنی هدف از این معامله نباید خلاف قانون و شرع باشه. مثلاً خرید و فروش ملک برای کارهای غیرقانونی، باطل محسوب می شه.
یادتون باشه، قرارداد خرید و فروش ملک (مبایعه نامه) به خودی خود الزام آوره و هر دو طرف رو متعهد می کنه به مفادش عمل کنن، حتی قبل از تنظیم سند رسمی.
طرفین قرارداد: خریدار و فروشنده
خب، تا اینجا فهمیدیم مبایعه نامه چیه. حالا بریم سراغ کسانی که پای این قرارداد رو امضا می کنن: خریدار و فروشنده. اینجا چند تا نکته مهم هست که باید حسابی حواستون بهش باشه تا بعدها به مشکل برنخورید:
مشخصات هویتی و احراز هویت
اول از همه، اسم و فامیل، شماره ملی، تاریخ تولد، آدرس و شماره تماس دقیق هر دو طرف باید توی قرارداد ثبت بشه. این اطلاعات رو حتماً از روی شناسنامه و کارت ملی اصلی چک کنید. از کپی برداری صرفاً از مدارک، خودداری کنید. ببینید که عکس روی کارت ملی با چهره فرد مطابقت داره یا نه. گاهی اوقات افراد با مدارک جعلی یا متعلق به دیگران اقدام به معامله می کنن که بعدها دردسر بزرگی می شه.
معاملات با وکالتنامه: حواس جمع باشید!
اگه یکی از طرفین (یا هر دو) با وکالتنامه دارن معامله می کنن، باید چند تا نکته رو مو به مو بررسی کنید:
- اصالت وکالتنامه: حتماً از دفترخونه ای که وکالتنامه رو صادر کرده، استعلام بگیرید تا از جعلی نبودنش مطمئن بشید.
- اعتبار وکالتنامه: چک کنید که وکالتنامه هنوز اعتبار داره یا نه. بعضی وکالتنامه ها تاریخ انقضا دارن یا با فوت موکل باطل می شن.
- حدود اختیارات: مهم تر از همه، ببینید که آیا وکیل واقعاً اختیار فروش یا خرید این ملک خاص رو داره یا نه. مثلاً یه وکالتنامه اداری به درد فروش ملک نمی خوره. یه وقت می بینی وکیل فقط اختیار اجاره داره، نه فروش!
- عدم عزل وکیل: از دفترخونه استعلام بگیرید که موکل، وکیل رو عزل نکرده باشه.
معاملات ملک ورثه ای: پیچیدگی های خاص خودش
وقتی ملک از طریق ارث به چند نفر رسیده، معامله کردنش کمی پیچیده تر می شه:
- گواهی انحصار وراثت: حتماً باید گواهی انحصار وراثت رو ببینید تا مشخص بشه وراث چه کسانی هستن و سهم هر کدوم چقدره.
- رضایت همه وراث: برای فروش ملک ورثه ای، رضایت و امضای همه وراث (یا وکیل قانونی هر کدوم) ضروریه. اگه یکی از وراث مخالف باشه و امضا نکنه، معامله اون ملک ممکنه به مشکل بخوره یا حداقل سهم اون ورثه قابل انتقال نباشه.
- معاملات سهم الارث: اگه قراره فقط سهم یکی از وراث فروخته بشه، باید این موضوع به وضوح تو قرارداد ذکر بشه و خریدار بدونه که داره ملک مشاع می خره.
معاملات ملک مشاعی: شریک، شریک، دردسر!
ملک مشاع یعنی ملکی که چند نفر به صورت مشترک صاحب اون هستن و سهم هر کدوم هنوز جدا نشده. برای معامله چنین ملکی هم باید همه مالکین یا وکلای قانونی شون، پای قرارداد رو امضا کنن. اگه فقط یکی از مالکین سهم خودش رو بفروشه، خریدار فقط شریک بقیه مالکین می شه و این می تونه تو آینده مشکلاتی رو به وجود بیاره.
مورد معامله: مشخصات و استعلامات ضروری
ملکی که قراره دست به دست بشه، خودش یه شخصیت حقوقی جداگانه داره! باید حسابی بشناسیدش و از هیچ جزئیاتی غافل نشید. اینجا یه سری نکات هست که اگه بهشون توجه نکنید، ممکنه بعداً سرتون کلاه بره یا به مشکل بخورید:
توصیف دقیق ملک
تو قرارداد باید ملک رو اونقدر دقیق توصیف کنید که هیچ شکی تو شناسایی اون باقی نمونه. جزئیاتی مثل:
- آدرس کامل: دقیقاً مثل چیزی که تو سند یا قبوض هست.
- پلاک ثبتی اصلی و فرعی: این شماره های شناسایی ملک در اداره ثبت اسناد و املاک هستن.
- کد پستی: کد پستی ده رقمی ملک رو حتماً ثبت کنید.
- مساحت دقیق: بر اساس سند مالکیت. اگه مساحت دقیق نیست یا احتمال اختلاف هست، حتماً شرط کنید که بعد از اندازه گیری نهایی چه اتفاقی می افته (مثلاً اگه کم بود، پول پس داده بشه یا اگه زیاد بود، خریدار اضافه پول بده).
- مشخصات اعیانی و عرصه: اگه آپارتمان یا ویلا می خرید، جزئیات اعیانی (ساختمان) مثل تعداد اتاق، طبقه، واحد، شماره پارکینگ، انباری و انشعابات (آب، برق، گاز، تلفن) رو دقیقاً ذکر کنید. عرصه هم یعنی زمینِ ملک.
بررسی وضعیت ملک: آیا ملک آزاد است؟
اینجا دیگه باید کارآگاه بازی دربیارید! قبل از امضای نهایی قرارداد، حتماً از وضعیت حقوقی ملک مطمئن بشید:
- عدم رهن: ملک نباید در رهن بانک یا شخص دیگه ای باشه.
- عدم توقیف یا بازداشت: چک کنید که ملک از طرف هیچ نهاد قضایی یا اجرایی توقیف یا بازداشت نشده باشه.
- عدم وجود معارض: یعنی هیچ کس دیگه ای ادعای مالکیت یا حقی روی این ملک نداشته باشه.
استعلامات لازم قبل از امضای قرارداد: سنگ مفت، گنجشک مفت!
قبل از اینکه جوهر امضاتون خشک بشه، این استعلامات رو حتماً انجام بدید:
- استعلام ثبتی: از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام بگیرید تا از وضعیت سند، رهن، توقیف یا هر محدودیت دیگه روی ملک مطمئن بشید. این مهم ترین استعلامه!
- استعلام شهرداری: از شهرداری منطقه استعلام بگیرید تا ببینید ملک بدهی بابت عوارض نوسازی داره یا نه؟ پایان کار داره؟ اگه خلافی ساختمانی داشته، تسویه شده؟
- استعلام دارایی: مطمئن بشید مالیات نقل و انتقال ملک پرداخت شده یا مسئولیت پرداختش با کیه.
- بررسی اصالت سند مالکیت: با چشم خودتون سند اصلی رو ببینید و با دقت تمام جزئیاتش رو با مشخصات فروشنده و ملک تطبیق بدید. مواظب سندهای جعلی باشید.
ثمن معامله: قیمت و شیوه پرداخت
پول، پول، پول! ثمن معامله همون قیمت ملکه که شاید مهم ترین بخش قرارداد باشه. برای اینکه این بخش هم مثل بقیه بخش ها شفاف و بدون ابهام باشه، به این نکات توجه کنید:
مبلغ نهایی و نحوه درج آن
مبلغ نهایی مورد توافق رو هم به عدد و هم به حروف توی قرارداد بنویسید. این کار از بروز اختلاف سر مبلغ جلوگیری می کنه. مثلاً: مبلغ ۱,۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال (یک میلیارد و پانصد میلیون ریال).
شیوه پرداخت (مرحله ای یا یکجا)
باید دقیقاً مشخص کنید که پول چطور قراره پرداخت بشه:
- پیش پرداخت: مبلغی که در زمان امضای قرارداد پرداخت می شه.
- اقساط: اگه قرار به پرداخت قسطی هست، تاریخ دقیق پرداخت هر قسط و مبلغ اون رو کاملاً مشخص کنید.
- چک ها و سفته ها: اگه از چک یا سفته استفاده می کنید، حتماً جزئیات کاملش رو تو قرارداد بنویسید: شماره چک، تاریخ سررسید، مبلغ، نام بانک و شعبه. حواستون باشه که چک های تضمینی و رمزدار، امنیت بیشتری دارن.
اگه خریدار از پرداخت به موقع ثمن معامله خودداری کنه، برای فروشنده چه اتفاقی می افته؟ اینجا بحث وجه التزام به میان می آد. وجه التزام خسارتیه که از قبل تو قرارداد برای عدم انجام تعهدات تعیین می شه. مثلاً می تونید شرط کنید که اگه خریدار فلان قسط رو دیر پرداخت کرد، علاوه بر اون قسط، مبلغی رو هم به عنوان خسارت تأخیر بپردازه. این کار به اجرای به موقع تعهدات کمک می کنه.
تعهدات طرفین و ضمانت اجراها
هر قرارداد، یه سری وظایف و مسئولیت ها برای هر دو طرف داره. تو قرارداد خرید و فروش ملک هم خریدار و فروشنده هر کدوم باید کارهایی رو انجام بدن. اگه یکی از این کارها رو انجام ندن، خب، یه سری عواقب هم داره که بهش می گیم ضمانت اجرا. بیایید با هم ببینیم هر کدوم چه تعهداتی دارن و اگه زیر قولشون بزنن چی می شه:
تعهدات فروشنده: باید چیکار کنه؟
- تحویل و تخلیه ملک: فروشنده باید ملک رو در تاریخ و شرایطی که تو قرارداد اومده، به خریدار تحویل بده و اگه ملک رو مستاجری اشغال کرده، تخلیه کنه. تاریخ دقیق تحویل رو حتماً تو قرارداد مشخص کنید.
- تهیه مدارک تنظیم سند رسمی: تا روز محضر، فروشنده باید تمام مدارک لازم برای انتقال سند رسمی رو آماده کنه. این مدارک شامل مفاصا حساب مالیاتی، عوارض نوسازی، گواهی پایان کار ساختمان، جواب استعلام ثبت و هر مجوز دیگه ای که لازمه، می شه.
- رفع موانع قانونی: هرگونه مشکل یا مانع قانونی و حقوقی که جلوی انتقال سند رسمی رو می گیره (مثلاً بدهی، رهن، توقیف)، باید توسط فروشنده رفع بشه.
- عدم انتقال ملک به غیر: فروشنده تا زمانی که سند رسمی به نام خریدار منتقل نشده، حق نداره ملک رو به هیچ کس دیگه ای بفروشه یا منتقل کنه.
- ضمانت در برابر عیب و مستحق للغیر بودن: اگه بعداً مشخص بشه ملک عیبی پنهان داشته که فروشنده نگفته، یا اصلاً فروشنده مالک واقعی ملک نبوده و ملک «مستحق للغیر» از آب دربیاد، فروشنده باید پاسخگو باشه و خسارت خریدار رو جبران کنه.
تعهدات خریدار: اونم باید وظایفش رو انجام بده!
- پرداخت به موقع ثمن معامله: خریدار باید پول ملک رو طبق شرایط و تاریخ های توافق شده، سر وقت پرداخت کنه.
- حضور در دفترخانه: تو تاریخ مقرر، خریدار باید برای امضای سند رسمی در دفتر اسناد رسمی حاضر بشه.
ضمانت اجراها و وجه التزام: وقتی یکی زیر میز می زنه!
برای اینکه کسی بعداً از زیر بار مسئولیتش در نره، تو قرارداد یه سری ضمانت اجرا تعیین می کنیم:
- خسارت تأخیر در انجام تعهدات (وجه التزام): معمولاً تو قرارداد می نویسیم که اگه یکی از طرفین (مثلاً فروشنده تو تاریخ مقرر تو دفترخونه حاضر نشه یا خریدار پول رو دیر بده)، باید به ازای هر روز تأخیر، مبلغ مشخصی رو به عنوان خسارت به طرف مقابل بپردازه. این خسارت علاوه بر انجام تعهد اصلیه، نه جایگزین اون.
- حق فسخ قرارداد: در صورت عدم ایفای تعهدات اساسی (مثل پرداخت نکردن بخش زیادی از پول یا حاضر نشدن در دفترخانه)، طرف مقابل می تونه حق فسخ قرارداد رو داشته باشه. این مورد رو باید دقیقاً تو قرارداد مشخص کرد.
- الزام به تنظیم سند: اگه فروشنده از انتقال سند رسمی سر باز زد، خریدار می تونه از طریق دادگاه، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی رو مطرح کنه و دادگاه فروشنده رو مجبور به این کار می کنه.
مثال: فرض کنید تو قرارداد نوشته شده که اگه فروشنده تو تاریخ فلان برای تنظیم سند نیومد، باید روزی ۱ میلیون تومن به خریدار خسارت بده. یا اگه خریدار چک آخر رو پاس نکرد، فروشنده حق فسخ معامله رو داره و می تونه ملک رو به شخص دیگه ای بفروشه.
تنظیم سند رسمی: مراحل و نکات حقوقی
رسیدیم به مهم ترین بخش معامله ملک: تنظیم سند رسمی! تا زمانی که سند رسمی به نام خریدار نخورده، هرچند که مبایعه نامه معتبره، اما هنوز از نظر قانونی مالک واقعی محسوب نمی شه. سند رسمی مثل سند ازدواجه، وقتی باشه دیگه هیچ کس نمی تونه ادعا کنه!
اهمیت تنظیم سند رسمی
سند رسمی بالاترین اعتبار قانونی رو داره و از بروز خیلی از مشکلات مثل فروش مال غیر یا ادعاهای بعدی دیگران جلوگیری می کنه. وقتی سند رسمی به نام شما می خوره، دیگه مالکیت شما کاملاً تثبیت شده و قابل انکار نیست.
تاریخ و دفترخانه اسناد رسمی
تو قرارداد خرید و فروش ملک، حتماً باید تاریخ دقیق و نام دفترخانه اسناد رسمی مورد توافق برای انتقال سند رو ذکر کنید. این تاریخ خیلی مهمه، چون تعهدات مالی و قانونی زیادی بهش بسته ست.
عواقب عدم حضور در دفترخانه
اگه خدای نکرده یکی از طرفین (خریدار یا فروشنده) تو تاریخ مقرر تو دفترخانه حاضر نشه، چی می شه؟
- گواهی عدم حضور: طرفی که حاضر شده، باید از سردفتر یه گواهی عدم حضور بگیره. این گواهی نشون می ده که شما سر موقع تو دفترخونه بودید، ولی طرف مقابل نیومده. این مدرک برای پیگیری های بعدی خیلی حیاتیه.
- دعوای الزام به تنظیم سند: بعد از گرفتن گواهی عدم حضور، طرف حاضر می تونه از طریق دادگاه، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی رو علیه طرف غایب مطرح کنه. دادگاه بعد از بررسی، طرف غایب رو مجبور به حضور در دفترخانه و انتقال سند می کنه. همچنین می تونه خسارات ناشی از این تأخیر (مثل وجه التزام روزانه) رو هم مطالبه کنه.
هزینه های نقل و انتقال: پای کی می نویسن؟
اینجا یه ذره بحث داره! هزینه های نقل و انتقال شامل حق الثبت، حق التحریر (هزینه دفترخانه)، مالیات و عوارض می شه. تقسیم بندی عرفی و قانونی این هزینه ها معمولاً اینطوره:
- مالیات نقل و انتقال و عوارض شهرداری: اینها معمولاً به عهده فروشنده هستن.
- حق الثبت و حق التحریر (هزینه دفترخانه): این هزینه ها معمولاً به صورت مساوی (پنجاه-پنجاه) بین خریدار و فروشنده تقسیم می شن.
البته، هر توافقی بین طرفین معتبره و می تونن این هزینه ها رو جور دیگه ای هم تقسیم کنن، به شرطی که تو قرارداد به وضوح ذکر شده باشه.
حق فسخ قرارداد و خیارات قانونی
ببینید، تو دنیای معاملات، همیشه همه چیز طبق برنامه پیش نمیره. گاهی اوقات ممکنه یه مشکل یا ایرادی پیش بیاد که یکی از طرفین بخواد معامله رو به هم بزنه. اینجاست که پای حق فسخ و خیارات به میون می آد. خیار تو قانون مدنی ما، یعنی همون اختیار فسخ یا حق به هم زدن معامله.
انواع خیارات رایج در معاملات ملکی
- خیار غبن (فاحش یا افحش): این خیار زمانی پیش میاد که یکی از طرفین تو معامله ضرر فاحش یا ضرر خیلی زیاد کرده باشه. یعنی قیمت ملک خیلی بالاتر یا پایین تر از قیمت واقعی بازار بوده باشه و طرف مقابل هم از این موضوع بی خبر بوده. اگه ضرر خیلی زیاد باشه (افحش)، حتی اگه طرف خیارات رو اسقاط کرده باشه، باز هم می تونه ادعا کنه.
- خیار تدلیس (فریب): اگه فروشنده یا خریدار، طرف مقابل رو گول زده باشه یا عیب و ایرادی رو پنهان کرده باشه که اگه طرف مقابل می دونست، معامله رو انجام نمی داد، طرف فریب خورده حق فسخ داره.
- خیار عیب (عیب پنهان در ملک): اگه بعد از معامله مشخص بشه که ملک عیبی داشته که از دید خریدار پنهان بوده و فروشنده هم نگفته، خریدار حق فسخ یا گرفتن ارش (تفاوت قیمت ملک معیوب و سالم) رو داره.
- خیار شرط: این خیار رو خود طرفین تو قرارداد می ذارن. مثلاً شرط می کنن که تا یک هفته بعد از امضای قرارداد، هر کدوم از طرفین حق فسخ معامله رو داره.
- خیار تاخیر ثمن: اگه خریدار در مدت مشخصی که تو قرارداد تعیین شده، پول ملک رو پرداخت نکنه، فروشنده حق فسخ قرارداد رو داره.
نحوه اسقاط خیارات و استثنائات
معمولاً تو پایان قراردادهای خرید و فروش، یه بندی اضافه می کنن که کلیه خیارات از طرفین اسقاط گردید. یعنی هر دو طرف توافق می کنن که از حق فسخ معامله (به جز موارد استثنا) منصرف بشن. این کار برای محکم کاری معامله ست. اما چند تا نکته:
- بعضی از خیارات مثل خیار تدلیس (فریب)، قابل اسقاط نیستن. یعنی اگه کسی فریب خورده باشه، حتی اگه تو قرارداد اسقاط خیارات رو امضا کرده باشه، باز هم می تونه معامله رو فسخ کنه.
- خیار غبن اگه در حد افحش (خیلی زیاد) باشه، در بعضی موارد حتی با اسقاط هم قابل مطالبه ست.
خلاصه که قبل از امضای هر بندی، حتماً از معنی و مفهوم اون مطلع باشید. مشورت با یه وکیل ملکی می تونه خیالتون رو راحت کنه.
نمونه کامل قرارداد خرید و فروش ملک (مبایعه نامه)
اینجا یه نمونه کامل از قرارداد خرید و فروش ملک رو براتون می ذارم که بهش مبایعه نامه هم میگن. حواستون باشه که این فقط یه الگوئه و هر معامله ای شرایط خاص خودش رو داره، پس حتماً قبل از امضا با یه متخصص حقوقی مشورت کنید تا مطمئن بشید تمام نکات مربوط به شرایط خاص شما توش لحاظ شده. من سعی کردم جزئیات لازم رو توش بیارم.
بسمه تعالی
قرارداد خرید و فروش ملک (مبایعه نامه)
ماده ۱: طرفین قرارداد
- ۱.۱. فروشنده:
- آقای/خانم: [نام و نام خانوادگی]
- نام پدر: [نام پدر]
- شماره شناسنامه/کدملی: [شماره شناسنامه/کدملی]
- صادره از: [محل صدور شناسنامه]
- تاریخ تولد: [تاریخ تولد]
- محل اقامت: [آدرس کامل محل اقامت]
- تلفن ثابت: [شماره تلفن ثابت]
- تلفن همراه: [شماره تلفن همراه]
- (در صورت لزوم) با وکالتنامه رسمی شماره: [شماره وکالتنامه] مورخ: [تاریخ وکالتنامه] صادره از دفترخانه: [شماره و محل دفترخانه] از آقای/خانم: [نام موکل] فرزند: [نام پدر موکل] کدملی: [کدملی موکل]
- ۱.۲. خریدار:
- آقای/خانم: [نام و نام خانوادگی]
- نام پدر: [نام پدر]
- شماره شناسنامه/کدملی: [شماره شناسنامه/کدملی]
- صادره از: [محل صدور شناسنامه]
- تاریخ تولد: [تاریخ تولد]
- محل اقامت: [آدرس کامل محل اقامت]
- تلفن ثابت: [شماره تلفن ثابت]
- تلفن همراه: [شماره تلفن همراه]
ماده ۲: مورد معامله و مشخصات آن
- ۲.۱. توصیف ملک:
شش دانگ یک ملک [نوع ملک: مسکونی/تجاری/زمین/آپارتمان] به مساحت [متراژ دقیق ملک] متر مربع و [تعداد اعشار] دسیمتر مربع، دارای یک جلد سند مالکیت به شماره پلاک ثبتی [پلاک فرعی] فرعی از [پلاک اصلی] اصلی، مفروز و مجزی شده از [پلاک اصلی سابق] فرعی از اصلی مذکور، قطعه [شماره قطعه تفکیکی] تفکیکی، شماره دفتر: [شماره دفتر] صفحه: [شماره صفحه] بخش [شماره بخش] [نام شهر]، به نشانی دقیق: [آدرس دقیق ملک شامل خیابان، کوچه، پلاک، واحد، طبقه و کد پستی].
امکانات و انشعابات: [مثلاً: دارای امتیازات آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ شماره ____، انباری شماره ____، سیستم سرمایش/گرمایش ____ و ____ و کلیه توابع و ملحقات شرعیه و عرفیه مربوطه].
فروشنده با رؤیت کامل، مورد معامله را به خریدار نشان داده و خریدار نیز با اطلاع کامل از کمیت، کیفیت، موقعیت و ارزش مورد معامله و بررسی تمامی جوانب، ملک را قبول و تأیید می نماید.
- ۲.۲. وضعیت ملک:
فروشنده اقرار می نماید که مورد معامله در زمان امضای این قرارداد، در رهن یا وثیقه هیچ شخص حقیقی یا حقوقی نبوده، در بازداشت یا توقیف نمی باشد، مشمول مصادره اموال نبوده، فاقد هرگونه معارض بوده و منافع آن به هر شکلی به دیگری واگذار نشده است و ممنوع المعامله نمی باشد. همچنین خریدار نیز اقرار به عدم ممنوع المعامله بودن خود می نماید.
ماده ۳: ثمن معامله و نحوه پرداخت
- ۳.۱. مبلغ کلی معامله:
قیمت کلی مورد معامله مبلغ [مبلغ کل به عدد] ریال معادل [مبلغ کل به حروف] تومان وجه رایج، مورد توافق قطعی و نهایی متعاملین قرار گرفت.
- ۳.۲. نحوه پرداخت:
مبلغ فوق به شرح ذیل توسط خریدار به فروشنده پرداخت می گردد:
- الف) پیش پرداخت: مبلغ [مبلغ پیش پرداخت به عدد] ریال معادل [مبلغ پیش پرداخت به حروف] تومان، همزمان با امضای این قرارداد طی [نحوه پرداخت: چک/نقد/حواله بانکی به شماره حساب ____] در تاریخ [تاریخ پرداخت] به فروشنده پرداخت و فروشنده اقرار به دریافت آن می نماید.
- ب) قسط/اقساط میانی: مبلغ [مبلغ قسط میانی به عدد] ریال معادل [مبلغ قسط میانی به حروف] تومان، در تاریخ [تاریخ پرداخت قسط میانی] طی [نحوه پرداخت] به فروشنده پرداخت خواهد شد. (در صورت وجود اقساط بیشتر، جزئیات هر قسط به همین منوال ذکر گردد).
- ج) باقیمانده ثمن و همزمان با تنظیم سند رسمی: مبلغ [مبلغ باقیمانده به عدد] ریال معادل [مبلغ باقیمانده به حروف] تومان، همزمان با تنظیم و امضای سند رسمی انتقال ملک در دفترخانه اسناد رسمی به فروشنده پرداخت خواهد شد.
ماده ۴: تعهدات و شرایط تنظیم سند رسمی
- ۴.۱. تاریخ و دفترخانه:
طرفین معامله متعهد می گردند در تاریخ [تاریخ دقیق تنظیم سند] رأس ساعت [ساعت دقیق] در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] واقع در [آدرس دفترخانه] حاضر شده و فروشنده نسبت به انتقال سند رسمی شش دانگ مورد معامله به نام خریدار یا هر شخص دیگری که خریدار کتباً معرفی نماید، اقدام نماید.
- ۴.۲. مدارک لازم:
فروشنده موظف است پیش از تاریخ تنظیم سند رسمی، تمامی اسناد و مدارک لازم اعم از مفاصاحساب های مالیاتی نقل و انتقال (مالیات بر ارزش افزوده و مالیات بر درآمد اجاره در صورت تعلق)، عوارض نوسازی، گواهی پایان کار و عدم خلاف ساختمانی، استعلام ثبت و هرگونه مجوز یا مدرک مورد نیاز برای انتقال سند رسمی را تهیه و به دفترخانه اسناد رسمی مربوطه تسلیم نماید.
- ۴.۳. عدم حضور طرفین در دفترخانه:
در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در موعد مقرر در دفترخانه اسناد رسمی، سردفتر مربوطه مجاز به صدور گواهی عدم حضور بوده و طرف حاضر می تواند با ارائه این گواهی، از طریق مراجع قضایی نسبت به الزام طرف ممتنع به انجام تعهدات خود و مطالبه خسارات وارده اقدام نماید. عدم ارائه اصول و مستندات لازم توسط فروشنده یا عدم پرداخت باقیمانده ثمن توسط خریدار در حکم عدم حضور تلقی می گردد.
- ۴.۴. هزینه های انتقال سند:
تأدیه مالیات ها و عوارض اعم از مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری و دارایی به عهده فروشنده می باشد و هزینه های مربوط به دفترخانه اعم از حق الثبت و حق التحریر اوراق رسمی به صورت بالمناصفه (پنجاه-پنجاه) به عهده طرفین می باشد.
ماده ۵: تعهدات فروشنده و شرایط تسلیم مورد معامله
- ۵.۱. تسلیم ملک:
فروشنده موظف است مورد معامله را در تاریخ [تاریخ دقیق تسلیم ملک] با کلیه توابع، ملحقات و منضمات آن، در وضعیت [وضعیت فعلی ملک: مثلاً تخلیه شده و قابل استفاده/با مستأجر] به خریدار تسلیم نماید و هرگونه موانع در استیفا و بهره برداری کامل خریدار از مورد معامله را برطرف کند.
- ۵.۲. ضمانت کشف فساد:
در صورتی که مشخص گردد مورد معامله به هر علتی (غیر از عوامل قهریه مانند سیل، زلزله، جنگ) از جمله رهن، توقیف، مصادره، مستحق للغیر بودن یا غصبی بودن، قانوناً و شرعاً قابل انتقال به خریدار نبوده است، فروشنده وظیفه دارد علاوه بر استرداد تمامی وجوه دریافتی از خریدار، معادل [مبلغ خسارت] ریال به عنوان خسارت عدم انجام تعهد به خریدار پرداخت نماید.
- ۵.۳. عدم انتقال به غیر:
بر اساس این قرارداد، فروشنده از هرگونه انتقال مورد معامله به هر عنوان و به هر دلیل به غیر از خریدار (اعم از صلح، هبه، رهن و هرگونه معامله دیگر) منع می گردد و در صورت تخلف، خریدار حق دارد درخواست فسخ قرارداد را نموده و یا با اقامه دعوی ابطال معامله صورت گرفته و الزام فروشنده را به انتقال مورد معامله به نام خود بخواهد. همچنین خریدار حق مطالبه کلیه خسارات وارده را خواهد داشت.
ماده ۶: ضمانت اجراها و وجه التزام
- ۶.۱. خسارت تأخیر فروشنده:
در صورتی که فروشنده در موعد مقرر جهت تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر نگردد و یا به هر دلیلی نتواند سند را به نام خریدار منتقل نماید، علاوه بر انجام تعهد اصلی، به ازای هر روز تأخیر، مبلغ [مبلغ وجه التزام روزانه] ریال به عنوان خسارت تأخیر اجرای تعهد، در حق خریدار پرداخت نماید. این خسارت تا زمانی که سند رسمی منتقل نشده، ادامه خواهد داشت و با انجام تعهد اصلی قابل جمع است.
- ۶.۲. خسارت تأخیر خریدار:
در صورتی که خریدار در موعد مقرر جهت پرداخت اقساط یا باقیمانده ثمن در دفترخانه حاضر نگردد، علاوه بر انجام تعهد اصلی، به ازای هر روز تأخیر، مبلغ [مبلغ وجه التزام روزانه] ریال به عنوان خسارت تأخیر اجرای تعهد، در حق فروشنده پرداخت نماید. این خسارت تا زمانی که ثمن به طور کامل پرداخت نشده، ادامه خواهد داشت و با انجام تعهد اصلی قابل جمع است.
- ۶.۳. حق فسخ به دلیل عدم انجام تعهد:
در صورت عدم انجام تعهدات اساسی از سوی هر یک از طرفین (مانند عدم پرداخت بخش عمده ثمن، عدم حضور مکرر در دفترخانه، یا عدم رفع موانع انتقال سند)، طرف دیگر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت و می تواند علاوه بر فسخ قرارداد، مطالبه خسارات وارده را نیز بنماید.
- ۶.۴. قیمت ثابت معامله:
قیمت توافق شده برای این معامله به هیچ عنوان و به هیچ دلیلی (از جمله نوسانات بازار و قیمت ملک) قابل تغییر نیست و از این جهت هیچ یک از طرفین حق ادعا یا افزایش/کاهش قیمت را نخواهد داشت.
ماده ۷: خیارات و نسخ قرارداد
- ۷.۱. اسقاط خیارات:
طرفین قرارداد ضمن العقد، کلیه خیارات قانونی از جمله خیار غبن (ولو فاحش یا افحش)، خیار تأخیر ثمن، خیار رؤیت، خیار حیوان و سایر خیارات مصرحه در قانون مدنی را به استثنای خیار تدلیس (فریب)، از خود ساقط نمودند.
- ۷.۲. نسخ قرارداد:
این مبایعه نامه با توجه به مواد ۱۰ و ۱۹۰ قانون مدنی و با رعایت کلیه شرایط و مقررات شرعی و قانونی معاملات، در کمال صحت و سلامت عقل، با اراده شخصی، با علم و آگاهی کامل از کم و کیف مورد معامله و با رضایت کامل طرفین تنظیم گردیده و صیغه شرعی عقد بیع ایجاباً و قبولاً بین طرفین جاری شد و نسبت به آنان و ورثه و قائم مقام قانونی شان لازم الاجرا می باشد.
این قرارداد در تاریخ [تاریخ تنظیم قرارداد]، در ۷ ماده و [تعداد صفحات] صفحه و در دو نسخه برابر با اعتبار واحد تنظیم گردید و به امضای طرفین رسیده و توسط دو نفر شاهد ذیل آن تصدیق و امضا شده است.
امضاء طرفین و شهود:
| فروشنده | خریدار |
|---|---|
| نام و نام خانوادگی: [نام فروشنده] | نام و نام خانوادگی: [نام خریدار] |
| امضاء: | امضاء: |
|
شاهد اول: نام و نام خانوادگی: [نام شاهد اول] کدملی: [کدملی شاهد اول] امضاء: |
|
|
شاهد دوم: نام و نام خانوادگی: [نام شاهد دوم] کدملی: [کدملی شاهد دوم] امضاء: |
|
جمع بندی و توصیه های نهایی
رفقا، همونطور که با هم دیدیم، قرارداد خرید و فروش ملک یه موضوع ساده نیست و پر از جزئیات حقوقی و ظرایف خاص خودشه. از مرحله تعریف مبایعه نامه و قولنامه گرفته تا شناخت طرفین، بررسی دقیق ملک، نحوه پرداخت پول و حتی حق و حقوق فسخ قرارداد، همه و همه نیازمند دقت و آگاهیه. یه معامله ملکی موفق، اونیه که هیچ نقطه مبهمی نداشته باشه و همه چیز رو سفید و مشخص باشه.
یادتون باشه، عجله کردن تو این جور معاملات، اصلاً خوب نیست. اگه حتی یه ذره هم شک داشتید یا سوالی براتون پیش اومد، حتماً از یه وکیل متخصص تو امور ملکی مشورت بگیرید. یه مشاوره ساده می تونه شما رو از ضررهای میلیاردی نجات بده. پس چشم بسته معامله نکنید، آگاهانه و با اطلاعات کامل قدم بردارید تا هم خیال خودتون راحت باشه، هم طرف مقابلتون.
مهم ترین نکات برای یه معامله امن و موفق:
- قبل از هر اقدامی، هویت طرف مقابل رو کاملاً احراز کنید.
- استعلامات لازم (ثبتی، شهرداری، دارایی) رو حتماً انجام بدید.
- ملک رو دقیق و کامل تو قرارداد توصیف کنید.
- شرایط پرداخت ثمن و تاریخ های اون رو شفاف بنویسید.
- تعهدات هر دو طرف و ضمانت اجراها رو مشخص کنید.
- برای تنظیم سند رسمی، تاریخ و دفترخانه رو دقیقاً تعیین کنید.
- از یک وکیل ملکی باتجربه کمک بگیرید.
با ما تماس بگیرید
حالا که با اهمیت و جزئیات قرارداد خرید و فروش ملک آشنا شدید، وقتشه که برای یه معامله بی دردسر و مطمئن، قدم بعدی رو بردارید. تیم وکلای متخصص ما در امور ملکی، آماده اند تا با تخصص و تجربه شون، شما رو در تمام مراحل خرید یا فروش ملک یاری کنن و از حقوق شما به بهترین شکل ممکن دفاع کنن.
همین حالا می تونید با وکلای متخصص ما در امور ملکی تماس بگیرید یا فرم مشاوره حقوقی رو پر کنید. با ما، معامله ملکی شما در دستان امن قرار می گیره.
